Hola, es un placer saludarte una semana más. 

Y bueno, ante la brutal subida en términos de precios que llevamos arrastrando en el mercado inmobiliario, tanto de compra-venta, como sobre todo de alquileres, es normal que uno se pregunte lo siguiente: ¿Acaso no habrá llegado el momento de empezar a invertir en inmobiliario y sacar tajada,  o tal vez ya estemos en la última parte de crecimiento de la curva, antes de que esta empiece a retroceder ligeramente para ajustarse a la realidad de poder adquisitivo de los españoles?

Precisamente con la idea de responder a esta pregunta, esta semana vamos a hablar del sector inmobiliario, su situación actual en España (en comparación a otros países de Europa), así como sus expectativas de futuro, algo de gran importancia en la economía española. Al fin y al cabo, tras el varapalo de la Gran Recesión de 2008 muchos eliminaron a la vivienda como un activo atractivo, pero lo cierto es que lleva más de una década dando una gran rentabilidad. 

Dicho esto, ¡Veámoslo!

Situación actual del sector inmobiliario en España (y fuera)

Empecemos por el principio, dando un poco de perspectiva de la situación en la que estamos. 

Según el Banco de España el esfuerzo financiero de compra de una vivienda en la actualidad supone poco más de ocho años de renta bruta de un hogar, esto es, niveles similares a los de 2011 e inferiores a los de 2008, cuando se superaba los 9 años. Teniendo en cuenta eso, y a pesar de los actuales precios, parece que queda margen para que puedan seguir subiendo, siempre y cuando el desempleo siga contenido, como es el caso.

Más aún, hay grandes diferencias entre la situación actual y la de la época de la burbuja inmobiliaria pero quizás la mayor es el bajo nivel de construcción que estamos padeciendo. Esto está provocando que, al contrario que entonces, falte vivienda en determinados puntos estratégicos -principalmente capitales de provincias muy pobladas y alrededores- y, según se apunta, vaya a faltar más.

De nuevo recurriendo al Banco de España, los datos son claros: hay 7 veces menor oferta per cápita hoy que en 2007 y advierte que harán falta 3 millones más de viviendas dentro de 15 años, cifra que es doble de lo que se está construyendo en la actualidad (cien mil al año).

Escasez de oferta en las principales ciudades

Así pues, a esta falta de construcción de vivienda se une que España es uno de los principales destinos residenciales para extranjeros que encuentran en nuestro país precios mucho más asequibles que en otras partes del mundo. Y no solo turistas, España es uno de los principales destinos de elección por universitarios y para estudiar postgrados. También somos un destino preferencial para jubilados de Europa y para muchos teletrabajadores, los famosos nómadas digitales.

Es evidente el gran gap que existe entre demanda y oferta y que el actual ritmo de construcción no basta para adaptarse a la próxima demanda que llegará. De hecho, cualquiera de nosotros que pasee por su ciudad puede comprobar las escasas obras de nueva construcción que existen.

Lecciones aprendidas por las familias

Por otro lado, y si estamos pensando en que estamos cerca de la fase final de una burbuja, debemos añadir que, al menos desde el sector privado, la lección de 2008 quedó aprendida y grabada a fuego. 

A día de hoy, los potenciales compradores son más prudentes. Tanto es así que el ratio de endeudamiento de las familias españolas es muy bajo, tanto respecto a 2007 como en comparación con otros países europeos. De hecho, a pesar de la veloz e intensa subida del Euribor que tanto ha encarecido las hipotecas a tipo variable, y que, afortunadamente, parece que ya ha tocado techo, los precios se han mantenido relativamente altos, sin que se haya disparado la morosidad, ni hayan bajado los precios por ventas desesperadas.

Lo mismo ocurre con las promotoras, si en 2007 estas empresas contaban con endeudamientos cercanos al 80% del valor de sus activos en libros, ahora el sector se mantiene en niveles del 25%-30%

¿Precio del m2 asequible?

Otra forma de medir los precios es yendo al metro cuadrado, aunque es complicado comparar con otros países dado nuestro menor nivel de salarios, lo cierto es que las ciudades más caras de España como San Sebastián (4.212€ el metro cuadrado), Barcelona (3.579€) y Madrid (3.576€), siguen muy por debajo de otras capitales europeas. La media del metro cuadrado en París es de 13.700 euros, la de Londres 12.900 y la de Luxemburgo 11.250.

Es una diferencia considerable y un argumento más a favor de confiar en la vivienda en España como inversión a futuro

… y también escasez de oferta de vivienda institucional 

Al contrario que en otros países de nuestro entorno, no existe una política institucional de vivienda pública asequible, y tampoco hay suelo municipal en oferta. Ni siquiera existe un buen parque de oferta de alquileres públicos. Para colmo, la nueva Ley de Vivienda ha reducido la oferta privada de vivienda en alquiler (y previsiblemente continuará haciéndolo) por lo que esto ha presionado los precios, incluso a pesar del aumento del coste de endeudamiento por culpa de la subida del Euribor.

¿Cómo invertir en vivienda desde España?

Una vez analizado que es un sector en el que todo apunta a que habrá más demanda que oferta, y por tanto es esperable que los precios aumenten, hay varias opciones para invertir en él

Opción clásica

Comprar para alquilar o comprar para esperar y vender han sido las preferidas por los españoles durante décadas. Dependiendo del tipo de vivienda esto exige un gran desembolso de capital, y aunque el acceso a créditos hipotecarios es sencillo y la tendencia a futuro es la de reducción de costes, hay que tener en cuenta que el comprador puede que necesite también una hipoteca para poder comprarnos el activo, por lo que dependemos mucho de la financiación bancaria asequible y barata. Y justo hoy en día, con un Euribor en entornos algo menores del 4%, no es la precisamente lo que se dice “asequible”

En cuanto a comprar para alquilar, la Nueva ley de Vivienda reduce la rentabilidad y no soluciona el problema de la “okupación”, además de poner límites al alquiler vacacional.

Es por eso que me gustaría hablarte de una opción mucho más asequible, en términos de inversión. No necesitas 50.000 o 60.000 euros de entrada, ni endeudarte con el banco a 15 o 20 años vista, rezando porque la economía española no eche el freno durante todo ese periodo de tiempo. 

Opciones alternativas

No obstante, otra opción es comprar acciones de empresas promotoras, beneficiándose o bien de su política de dividendos, o bien  de su tendencia alcista en precio (lo ideal sería que de ambas cosas). De hecho, en los últimos años han visto incrementado su potencial de rentabilidad debido a su formato sin oficinas -o con el mínimo número posible- 

Y es justamente en este sentido, que quería presentarte una de las promotoras residencialesmás importantes de nuestro país: Neinor Homes (HOME . MC)

Neinor Homes

Neinor Homes es una compañía que se dedica al mercado de promoción residencial en España con uno de los mayores bancos de suelo finalista de calidad para la promoción de vivienda de obra nueva. Con más de 1.800 millones de euros de activos, la compañía completa su actividad de promoción con otras líneas de negocio como los servicios dedicados al alquiler residencialcon una plataforma líder de rental capaz de ofrecer el 100% de los servicios de alquiler.

También son pioneros de las senior living, una modalidad en la que las personas mayores pueden convivir en una comunidad con servicios adaptados a las necesidades de la propia comunidad de ancianos; un servicio que ya existe en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia.

Objetivos de 2023 cumplidos: EBITDA y entrega de viviendas. 

De esta forma, Neinor Homes no solo logró cumplir sus objetivos, sino que superó sus metas del plan de negocio 2019-2023, entregando más de 11.000 viviendas, lo que representa un 7% por encima de lo proyectado. Esto demuestra la eficacia de su modelo de negocio industrial y su notable capacidad operativa.

Así pues, a nivel financiero, la promotora ha superado en estos cinco años de plan de negocio, los 650 y 430 millones de euros de EBITDA y Beneficio Neto respectivamente, lo que representa un cumplimiento +10% y +16% versus el plan estratégico 2019-2023 debido a unos mejores márgenes operativos.

Y en línea con esta buena dinámica, para este año ya han adelantado que los resultados que presentarán el próximo 21 de febrero de 2023 están en línea con los objetivos comunicados de 140 y 90 millones de euros de EBITDA y Beneficio Neto, respectivamente, y con el consenso de mercado que se encuentra en 138 y 91 millones de euros.

En plan de remuneración del accionista sigue su curso

¿Y qué hay de su ambicioso plan de dividendos? Como ya adelantamos en su tesis de inversión, Neinor planea distribuir 600 millones de euros en remuneraciones a los accionistas como parte de su nuevo plan estratégico 2023-2027. A fecha de hoy, ya han completado la entrega de aproximadamente 125 millones de euros, lo que constituye un 21% del total previsto.

Además, para el 2024 y 2025, la empresa anticipa pagos agregados de 325 millones de euros en dividendos, representando una rentabilidad del 41%. Esta sólida proyección se fundamenta en la eficiente gestión operativa y comercial mantenida a lo largo del 2023.

En consecuencia, Neinor ha establecido un ambicioso plan que contempla la distribución de 600 millones de euros, el cual será posible gracias a una inversión de 1.000 millones de euros en la adquisición de nuevos terrenos, de los cuales se espera que la mitad sean desarrollados por sus socios estratégicos, entre los que destacan Orion o Urbanitae.

Y no en vano, a mediados de febrero de 2024 se espera que la promotora inmobiliaria reparta en concepto de dividendos 40 millones de euros (53 céntimos de euros brutos por acción), que representa una rentabilidad del 5%.Como en otras ocasiones, este pago se estructurará como reducción de capital con devolución de aportaciones para optimizar el tratamiento fiscal y maximizar el retorno a los accionistas, que percibirán un importe de 0,5247 euros por acción. 

De hecho, los dividendos que paga Neinor tienen un tratamiento fiscal óptimo donde el inversor sólo tiene que tributar el 1% del dividendo cobrado

Crecimiento

Por último, y en materia de crecimiento, Neinor ha logrado acuerdos con tres socios estratégicos para co-invertir 300 millones de euros, alcanzando así el 60% de su objetivo a cinco años vista. Hasta la fecha, la empresa ha co-invertido 100 millones de euros en la adquisición de activos junto con estos socios.

Y por supuesto, Neinor seguirá con su plan de crecimiento en adquisición de nuevos terrenos para viviendas en zonas tensionadas de alta demanda, tal y como ha estado haciendo hasta ahora, pues es donde más margen hay a la hora de establecer los precios de los alquileres. Véase, por ejemplo, como en 2022, estaba su distribución de viviendas destacando esencialmente las zonas Centro con un 47% de los activos (Madrid), Este con un 22% (Barcelona)  y Sureste con un 10% (Málaga). 

Conclusión

Teniendo en cuenta que en España no hay suficiente vivienda, la idea de invertir en algo que escaseará en áreas donde las personas se siguen acumulando, parece tener mucho sentido. Más allá de las proyecciones demográficas (al alza), el envejecimiento poblacional y el aumento de población extranjera residente, todos elementos que implican una mayor necesidad de casas y pisos, para el bajo ritmo de nueva construcción inmobiliaria. Una vez reducido el miedo a la alta inflación, entrar en un mercado con escasa oferta y gran demanda que podría verse beneficiado por una hipotética estabilización máxima (incluso reducción a medio plazo) de los tipos de interés, es una idea a valorar. 

Con todo, invertir en inmobiliario ya no se circunscribe a comprar una vivienda, hay más opciones que se pueden considerar, y eso aumenta el atractivo del sector, pues el riesgo ya no es tan alto. Como hemos visto, las compañías cotizadas es la forma más barata de invertir en el sector residencial español. Al final si compramos un piso estamos pagando el precio de mercado, mientras que las acciones de Neinor están al 30% descuento de valor de los activos.

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