La tácita reconducción en el alquiler de vivienda o local genera un nuevo contrato con las mismas características que el que termina excepto en lo que respecta a la duración.
La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC).
La tácita reconducción no se regula en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Qué es la tácita reconducción
La tácita reconducción consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato de arrendamiento vigente.
En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:
1. Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
2. Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.
La duración del nuevo contrato de arrendamiento
El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración.
En concreto, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:
* Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 7200 euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas a razón de 600 euros mensuales». Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
Es un nuevo contrato
A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo.
A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita reconducción, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.
La tácita reconducción aparece regulada en el Código Civil. Sin embargo, es aplicable a los contratos de arrendamiento regulados bajo la Ley de arrendamientos urbanos (ya sean contratos de vivienda o de local de negocio), ya que la propia ley de arrendamientos urbanos establece que a estos contratos de vivienda o de local se les aplicarán las normas del Código Civil supletoriamente, es decir, cuando la LAU no diga nada al respecto.
Y en esta materia nada contempla la LAU, motivo por el que se van a aplicar las normas del Código Civil relativas a la tácita reconducción.
Una vez que el contrato de arrendamiento y sus prórrogas acaban, la relación entre arrendador y arrendatario entra en tácita reconducción si transcurren más de 15 días desde la fecha de finalización y el inquilino permanece en la propiedad sin que el propietario le solicite la devolución de la posesión del inmueble.
Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.
¿Cuándo hay que avisar para terminar la tácita reconducción?
* Si la duración de la tácita reconducción es anual, avisa 30 días antes de que se cumpla dicho plazo.
¿Cuál es el plazo de duración de la tácita reconducción?
La duración del contrato por tácita reconducción dependerá de cómo se haya fijado el alquiler en el contrato original o primitivo:
* 1 DÍA: Si las partes acordaron un alquiler diario, el nuevo contrato por tácita reconducción será por un día.
* 1 MES: Si las partes fijaron un alquiler mensual, el contrato por tácita reconducción será por un mes.
* 1 AÑO: Si las partes pactaron un alquiler anual, el nuevo contrato será por un año.
Si has firmado un contrato de alquiler anual (aunque la renta se pague mensualmente) el contrato por tácita reconducción tendrá una duración de un año. El contrato de alquiler continuará por tácita reconducción durante un año, y así sucesivamente, hasta que una de las partes decida comunicar la no renovación del arrendamiento.
La tácita reconducción genera un nuevo contrato de forma automática. Las partes no tienen que firmar nada y todo seguiría igual excepto en lo relativo a la duración.
Regla nº 1: nunca pierdas dinero. Regla nº 2: nunca olvides la regla nº 1.
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