Los bienes raíces. Mi origen, mi enfermedad

Escrito por CSebas

Más de 20 años invirtiendo. Empecé con los bienes raíces, esos ingresos me permiten diversificar mis inversiones y mis ahorros. Me gusta comentar mi educación financiera, dar a conocer mi cultura del ahorro, hablar de mis experiencias y de cómo generar ingresos pasivos.

 

20/04/2021

Mi origen, mi enfermedad. Empecé con los bienes raíces, esos ingresos me han permitido y me permiten diversificar mis inversiones y mis ahorros.

Tras más de veinte años invirtiendo mayormente en el mundo de las finanzas como inversionista de bienes raíces, creo que mis consejos te pueden ayudar a adquirir y manejar propiedades con el fin de obtener flujo de efectivo a largo plazo, o de rehabilitarlas y vender a corto plazo (se pueden generar buenas rentabilidades comprando, mejorando y vendiendo).

Los bienes raíces te aportarán oportunidades de inversión seguras y altas rentabilidades a corto y largo plazo pero deberás conocer este complejo mundo, deberás tener unos buenos ahorros iniciales y mentalidad muy abierta, creativa.

Cuando el mercado se deprime y los precios bajan se abren oportunidades de adquisición de flujo de efectivo o cash flow. Tendrás que estar atento en la adquisición de propiedades para comprar y alquilar en esas etapas de “rebajas”.

Actualmente vuelco el 80% de mi tiempo libre en generar inversiones inteligentes, en rentabilizar mis ahorros, en estudiar las oportunidades y conseguir una rentabilidad exponencial. Pongo en funcionamiento a mi amigo: el interés compuesto.

Ya sabes, todo es cíclico, por eso desde el jueves negro (12 de marzo de 2020) estoy canalizando todos mis ahorros hacia el mercado bursátil, la mayoría en empresas de pequeña capitalización (“small cap stocks”), pero mi experiencia en bienes raíces y las rentabilidades allí obtenidas son las que me han permitido dedicarme casi por completo a analizar, estudiar e invertir en el mercado bursátil americano.

Después de explotar la burbuja inmobiliaria sobre 2007 hemos visto como los bancos se quitan las casas y subastan muchas a precio de saldo, vemos muchas abandonadas, expuestas a actos vandálicos, okupaciones, etc. Es cuando puedes encontrar buenas oportunidades.

Aunque el secreto es otro, es encontrar a propietarios:

  • Que están en problemas, necesitan venderlas urgentemente. Les ayudas a resolver su problema.
  • Que heredaron y necesitan eliminar gastos mensuales de mantenimiento, el tener que sufragar pagos por un bien que no usan ni usarán. Les ayudas a resolver su problema.
  • Que la casa está abandonada o en un estado avanzado de deterioro. Les ayudas a resolver su problema.
  • Que el inquilino no pague y sólo ven problemas y preocupaciones sin fecha prevista de resolución amistosa. Tendrán que recurrir a la vía judicial. Les ayudas a resolver su problema.

Así las cosas, qué eres, en qué te has convertido: en su solución, se la compras así como está, rápido y en efectivo. Eres la solución a sus conflictos.  Fácil, no, tendrás que estar las 24 horas del día absorbiendo información, canalizando información que sin darte cuenta te vaya llegando de forma subliminal hasta que encuentras ese chollo, esa oportunidad que normalmente llega sin avisar, algo te salta en la mente, ha llegado, tienes que comprarla, es el momento. Tienes que ser el primero. He conseguido buenas oportunidades de inversión a lo largo de mi vida decidiendo la compra de un inmueble en apenas dos horas, tienes que ser más rápido que el 90% de personas, bueno, sí, y tener siempre “cash” por si acaso aparecen oportunidades de inversión sin aviso previo, esas son las mejores.

Como todo en la vida lo primero que tienes que hacer es tener una meta, plantearte un mapa mental, una meta con un límite de tiempo y dinero.

Para muchas personas de tu entorno todo esto no será más que complicarse la vida pudiendo tener ese efectivo en la cuenta corriente y evitar riesgos. Es cierto, no comprenderán que quieras comprar casas para reformar, abandonadas, etc. Si eres inversionista sólo es posible así, comprarla a un precio más bajo de lo normal y eso sólo es posible en la mayoría de los casos si está comprendida en los apartados que te he enumerado anteriormente.

Hoy en día es mucho fácil gracias a internet, fijas unos filtros y recibirás por email o por medio de diferentes app´s de los principales portales inmobiliarios alertas según los características que hayas fijado. En mis inicios era más complicado, me dedicaba a recortar anuncios clasificados de los periódicos o revistas de inmobiliarias y hacer un seguimiento cada cierto tiempo.  O hacer rutas “turísticas” en coche por zonas determinadas buscando casas abandonadas, en fase de excavación inicial, etc; era más difícil y más costoso en tiempo y dinero. Ahora hago todo sentado en el sofá y con el iPad, poco más.

Para poner todo esto en funcionamiento necesitarás de unos buenos ahorros, esfuerzo y disciplina. Invertir en bienes raíces es como todas las inversiones rentables, tendrás que pensar a largo plazo y mucha paciencia. Yo me planteé el invertir en bienes raíces ya que era una buena fórmula para ahorrar, la obligación de pagar un préstamo hipotecario e invertir así a largo plazo casi de forma obligatoria.

Los bienes raíces ofrecen una de las alternativas más interesantes a la hora de invertir; si sabes aprovechar las oportunidades, tendrás acceso a altos rendimientos. Requiere práctica, no es sencillo, tendrás que tener mucha visión de futuro y conocer muy bien los riesgos y beneficios que este mundo conlleva.

Tendrás que estar atento a cómo se mueve el mercado, también hay ciclos y burbujas, te puedes quedar atrapado. 2022-2023 creo que será un buen año para retomar mi “enfermedad” de invertir en bienes raíces; ahora tengo otra: el Nasdaq.

Siempre tienes que intentar comprar propiedades a un precio por debajo de mercado, lógico, “compra barato y vende caro”, lo habrás escuchado muchas veces, el negocio está en el buen precio de compra, es lo que te dará margen para poder negociar en el precio de venta.

Se consciente de que siempre hay buenas oportunidades, el problema es ser a veces el primero en acceder a ellas. Tener unos buenos ahorros y el pago en efectivo te abrirá muchas oportunidades de ser la primera opción y además te ahorrarás muchos costes y trámites (tasaciones, comisiones de apertura de préstamos hipotecarios, impuestos, intereses,…)

Ten en cuenta las siguientes peculiaridades:

  • Apreciación del bien, en España puedes llegar a un 8% anual neto, dependerá mucho de las comunidades y zonas (playa, montaña, interior,…). Ya sabes, como en la bolsa: diversificación.
  • Mejoras que tendrás que hacer para aumentar el valor. A veces no es necesario gastar mucho para renovar determinados espacios, todo dependerá también de tu visión de futuro.
  • Amortizaciones del importe del préstamo hipotecario inicial. Si te interesa, a día de hoy los bancos me están prestando “su dinero” a 0% de interés, son ciclos, también lo viví al contrario, cuando de mis cuotas mensuales pagaba más de intereses que de amortización.
  • Flujo del efectivo, la ganancia neta que has tenido después de haber descontado los gastos.

Alquilar una propiedad tampoco es fácil, ya sabes que actualmente las leyes protegen demasiado al inquilino o al “okupa” del inmueble, más que al propietario; tendrás que estar muy bien asesorado y puedes llegar a tener muchos problemas que acabarán vía judicial.  Es complicado, arriesgado, ya, por eso no lo hace la mayoría de la gente, ahí está la cuestión, si fuera fácil todo el mundo invertiría en bienes raíces. Si el mundo de la inversión fuera fácil para todas las mentes y “bolsillos” todo el mundo sería de profesión “inversor”.

Un buen seguro de riesgos, un buen abogado para los problemas judiciales, un buen gestor para la formalización de contratos, un buen asesor financiero, una buena empresa de reformas, etc.  No te agobies, la clave de la inversión en bienes raíces está clara, como en cualquier mercado: diversificación, paciencia, disciplina, inversión a largo plazo y unos buenos ahorros.

Te animo a que empieces a pensar que el dinero en una cuenta corriente te da seguridad, comodidad, flexibilidad, faćil manejo; pero también te da baja rentabilidad y comisiones de mantenimiento. Tienes que empezar a que el dinero trabaje para ti. Tienes que empezar invirtiendo en lo que te resulte fácil y comprendas. La inversión no es un riesgo si tienes unos conocimientos previos.

Yo actualmente me he marcado en mi interior, en mi mapa mental, en mis objetivos, una profesión para este 2020-2025 y es la de esperar que suban mis inversiones bursátiles, es fácil, la mente casi siempre te hará alcanzar tus metas, así que a eso me dedico hoy en día, a ver crecer exponencialmente mis inversiones.

Está claro que para ahorrar e iniciar inversiones en bienes raíces o en cualquier campo, tendrás que contar con un sueldo “digno”, esfuerzo, constancia, mucha fuerza de voluntad, capacidad de planificación, objetivos muy definidos, etc.

Quizás todo esto sea mucho para ti, no es compatible con el día a día de muchas personas y se duerme como mucho seis horas al día, la cabeza es un “brainstorming” continuo. Tampoco ayuda mucho la actual situación de inestabilidad económica, el desempleo, la crisis sanitaria mundial, la inflación, etc.

Importantísimo: conocerte a ti mismo, lo que digo siempre, conocer tu tolerancia al riesgo y tus limitaciones, económicas y psicológicas; como no las conozcas morirás mentalmente, la frustración acabará contigo y con tus ahorros.

Mi objetivo es que llegues a ver la inversión como una forma de generar ingresos mientras duermes, que conozcas el interés compuesto y que tomes decisiones financieras para lograr un rendimiento EXPONENCIAL, un rendimiento BRUTAL.

Así que ya sabes, piensa en soledad, conócete a ti mismo y determina tu perfil de riesgo, tu nivel de tolerancia al riesgo. Yo empecé por los bienes raíces en el año 1998, el pensar a largo plazo y diversificar mis ahorros es lo que me ha dado rentabilidades exponenciales y llegar a obtener durante el 2020 un 400% de rentabilidad. Ya sabes, las oportunidades te llegan de forma subliminal, sin buscarlas, sólo necesitas un poco de intuición y tener una mente trabajando las 24 horas del día dispuesta a recibirlas. Sí, y “cash” preparado.

Paciencia, el camino es largo.

 

 

 

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1 Comentario

  1. CSebas

    Invertir en inmuebles conlleva riesgos, incluyendo el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, el riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y el riesgo de falta de liquidez de la inversión.
    Invertir en inmuebles debe realizarse como parte de una cartera diversificada.

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