REAL ESTATE - bienes raíces

Informe Trimestral de Análisis Bankinter 4T 2022

Los precios inmobiliarios serán una víctima colateral.- Los precios del residencial (vivienda) influyen directa y notablemente sobre el Consumo Privado. Después de 2 años excelentes, retrocederán en mayor o menor medida en las principales economías, siendo Estados Unidos tal vez una de las contadas excepciones. Pero España no será una de ellas, donde estimamos que los precios retrocederán -3% en 2023 y -2% en 2024. No será un ajuste severo, pero sí un cambio de tendencia que conviene tener muy presente.

Informe Trimestral de Análisis Bankinter 4T 2022

Inevitable impacto que recibirán los precios inmobiliarios en todo el mundo como consecuencia de las subidas de tipos e interés y la erosión de las rentas reales por la elevada inflación. Además, la interiorización definitiva de que la guerra de invasión en Ucrania es un factor de inestabilidad con el que deberemos convivir durante un periodo prolongado de tiempo, probablemente años.

Todavía nadie o casi nadie habla de las consecuencias sobre el sector inmobiliario derivadas del nuevo contexto que enfrentamos, pero conviene empezar a hacerlo. Sobre todo, de los precios del residencial (vivienda), porque influyen directa y notablemente sobre el Consumo Privado. La síntesis es que, después de 2 años excelentes, los precios retrocederán en mayor o menos medida en las principales economías, siendo Estados Unidos tal vez una de las contadas excepciones. Pero España no será una de ellas, donde estimamos que los precios retrocederán -3% en 2023 y -2% en 2024.

Los precios de vivienda deberían entrar en fase de ajuste (-5% en 2 años). Tras un año 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), Deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023e y - 2% en 2024e (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto, unido a incrementos salariales algo más elevados de lo habitual (>2%), en un entorno de elevada inflación, debería ser suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos en relación con los salarios. La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares se encuentra en 8,3x, ligeramente por encima de la media histórica (20 años) de 7,5x, según datos del Banco de España. Los principales detonantes de dicho ajuste serán: ▪ Mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor 12 meses ha pasado del -0,50% en diciembre de 2021 al +2,50% actual. Y las previsiones del mercado lo sitúan por encima del 3,4% en los próximos 12 meses. Esto se traduce en un incremento de más de 350€ al mes para un nuevo crédito hipotecario (144.000€ de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo se elevará significativamente por encima de la media histórica del 35% (vs 33% a dic-2021). ▪ Menor tasa de ahorro de los hogares. La fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Los salarios se incrementan +2,2% en 2T (a/a), muy por debajo de la inflación (+10,5% en agosto). ▪ El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años supone un menor atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,10% actual vs 0,55% dic-2021). De esta forma, el diferencial de rentabilidades se reduce hasta 60 puntos básicos, ya ligeramente por debajo de la media de los últimos 20 años (70p.b.). Por otra parte, la actividad inmobiliaria debería enfriarse desde niveles máximos de 15 años (610k transacciones de vivienda 2022e). Prevemos que retrocedan un -18% en el plazo de 2 años. (-13% en 2023e y -5% en 2024e), hasta estabilizarse a futuro en unas 500k transacciones al año. Nuestras previsiones para España apuntan a un ajuste inferior al que prevé el BCE para el conjunto de la Eurozona. Estima que las subidas de tipos de interés llevarán a caídas del -9% en precios de vivienda y del -15% en transacciones de vivienda.

'Spain is different': ¿Cuándo caerá el precio de los pisos en España? 
El mercado residencial español parte de condiciones muy diferentes a las de sus socios europeos. En Business Insider España analizamos con expertos del sector por qué el precio de la vivienda podría resistir mejor en España que en otros países (lo cual no significa que no pueda sufrir ajustes).

El Euríbor a 12 meses, todavía la referencia de la mayoría de hipotecas vivas en España, registra este lunes un nuevo salto en su cotización que le lleva al 2,639%, su nivel más alto desde el 15 de enero de 2009.

Cómo convertir un garaje en veinte Airbnb (la moda madrileña que está a punto de acabar)
Los locales convertidos en vivienda se dividen para sacar más rentabilidad: dos garajes contiguos en una veintena de apartamentos turísticos, o una antigua camisería en un coliving. Madrid elevará la superficie de vivienda mínima a 40m2, dificultando el negocio de los 'transformadores', explica El Periódico de España.

Comprar una vivienda, cada vez más cuesta arriba: casas más caras que hace 30 años e hipotecas inalcanzables
Adquirir una casa en propiedad requiere más de ocho años de la renta bruta de un hogar, el doble que hace tres décadas, explica RTVE. El mercado inmobiliario es un mercado dual, con dos velocidades: quienes logran acceder a un préstamo hipotecario y quienes quedan fuera de ese sistema.  "Y lo que marca la diferencia de velocidades es la cantidad y la calidad de empleo", resume el presidente de la patronal hipotecaria.

La crisis infla la burbuja del alquiler de habitaciones: "En 2023, vamos a ver pisos compartidos de forma masiva"
El mercado del alquiler en España cada vez se parece más a un plan de pizza y colegas en casa: al principio, parece que habrá para todos, pero no para de apuntarse gente y, al final, no queda más remedio que compartir. En 2023 la gente no va a poder alquilar pisos y empezará a buscar habitaciones, pero no habrá suficiente oferta.

La ley de vivienda encalla de nuevo: el Gobierno admite que pospondrá su aprobación, por cuarta vez, hasta principios de 2023
Los desencuentros en temas sensibles del texto, como el límite de precios de los alquileres en zonas tensionadas, sumados a un contexto económico ya de por sí complicado de manejar por la crisis de precios y al horizonte de elecciones en 2023, han desembocado en una nueva patada hacia adelante a ley en la que nunca hubo gran consenso.

Cómo será alquilar un piso en 2023: éxodo de la compra al alquiler, 'boom' de pisos compartidos y récord de precios en grandes capitales 
En 2023, los alquileres asisten a una paradoja: cuanto más falta haga alquilar, más difícil será conseguirlo. La crisis de precios viene a agravar los problemas de un mercado a punto de explotar. Las consecuencias empezarán a palparse en 2023. 

Banco Santander pone a la venta 53 chalets desde 23.000 euros

https://digloservicer.com/venta-casas?page=1

Eurozona: la demanda de préstamos para vivienda sufre la caída más grande desde que hay datos.

Madrid. Una reforma legislativa que pretende bonificar la compra de inmuebles por parte de millonarios extranjeros con una deducción del 20% en el IRPF del tramo autonómico

Este buscador revela las calles más baratas y más caras para comprar un piso en España
Entre la calle más cara y la más barata de Madrid hay apenas 13 kilómetros de distancia pero más de 10.000 euros de diferencia por metro cuadrado a la hora de comprar un piso. Business Insider España elabora un buscador de precios máximos y mínimos para consultar las calles más caras y más baratas de las grandes ciudades.

Hacienda tendrá que justificar la tasación

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la aplicación del nuevo valor de referencia y obliga a la Agencia Tributaria a justificar el valor del inmueble.

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la aplicación del nuevo valor de referencia del catastro, lo que se conoce como el «catastrazo», y obliga a la Agencia Tributaria, y no al comprador, a justificar debidamente el valor del inmueble.

En una sentencia fechada el pasado 23 de enero a la que ha tenido acceso EFE, la sala de lo contencioso estima en parte el recurso de una empresa contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León sobre el cálculo realizado para el cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, la plusvalía.

La empresa adquirió una finca y presentó una autoliquidación en la que la valoraba en 408.000 euros, por lo que abonó una plusvalía de 6.120 euros, pero la Consejería de Hacienda tasó la propiedad en 1,06 millones y exigió el pago de 10.419,59 euros. Lo que ha aclarado el Supremo es si la Administración tiene que justificar la tasación que hace del inmueble, cuando no coincida su cálculo con el valor real del inmueble.

El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, señala el Supremo, «no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien», y perjudica claramente a los compradores.

«La aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar un cociente multiplicador sobre el valor catastral, para comprobar el valor declarado a efectos del impuesto, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real», añade el Supremo.

La Administración tiene que «justificar, antes de comprobar», que hay algo que merezca ser comprobado, esto es, «verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad». Hacienda puede comprobar si el valor declarado es o no es correcto, pero tiene que motivar o justificar el valor que le otorga, concluye la sentencia.

https://www.lavozdegalicia.es/noticia/economia/2023/02/06/supremo-tumba-catastrazo-obliga-hacienda-demostrar-tasaciones/00031675682605226498251.htm

La subida de tipos vuelve inaccesible la vivienda para cuatro de cada cinco familias de Madrid y Barcelona
Un análisis de Tecnocasa evidencia que el encarecimiento de la financiación ha dejado fuera del mercado de compra a más de la mitad de los hogares, y se ceba en las grandes capitales y en las ciudades más caras, subraya El País: los tipos al 4,5% suponen que solo el 19,6% de las familias en Madrid puedan acceder a un piso de importe medio.